부동산경매 입찰시 유의사항
부동산경매물건을 매입하고자 할 때 투자자이든, 실수요자이든 일반적으로 물건분석과 권리분석이 이루어지고 종합적인 분석을 통하여 예상낙찰가를 산정하고 입찰에 임하여야 한다. 그런데 간혹 물건분석과 권리분석을 게을리 하거나 잘못한 경우, 또는 철저한 물건분석과 권리분석이 이루어졌지만 입찰당일 입찰표작성에 실수를 한 경우, 수익은 커녕 되돌릴 수 없는 재산상의 손해가 발생할 수 있다. 경매물건 중 관심물건을 선정한 후 입찰할 때까지 몇가지 유의할 사항들을 예로 살펴보기로 한다.
1. 물건분석
예컨대, 서울 모지역에 30평대 아파트를 경매로 살집을 구입하고 자 한다면 우선은 인터넷(ex : 대법원경매정보사이트) 상에 나와 있는 물건검색을 통하여 기본적인 물건내역 서류(물건내역서, 매각물건명세서, 점유현황서, 감정평가서, 송달내역, 등기부등본 등)를 열람한 후 반드시 임장활동을 하여 물건의 입지와 교통, 주변환경, 물건의 동과 향, 선호도, 정확한 시세 및 투자가치 등을 파악해야 한다(물건분석). 물건분석은 매우 중요하다. 경매매입목적과 물건유형에 따라 다르게 접근하고 분석해야 하며, 자칫 잘못된 판단과 정보로 물건을 잘못 매입하는 실수를 범할 수 있다.
① 매입목적과 물건유형에 맞게 분석 : 주택을 구입하고자 할 경우, 구입목적이 실수요인지 투자인지에 따라 구체적으로 조사하여야 한다. 실수요일 경우 본인이 상시 거주하여 살집이므로 필요한 시설이 잘 갖추어 있는지 가능한 꼼꼼히 잘 알아봐야 한다. 실수요가 아니라면 임대는 쉽게 나갈 수 있는지, 매매는 어느 정도에 가능할 지 등 임대와 매도시기 등을 고려해야 한다. 만일 노후된 집을 저가에 낙찰후 리모델링후 임대 또는 매도할 계획이라면 리모델링비용 등 비용과 수익에 대한 분석이 이루어져야 한다.
집내부가 수리되어 있는지 여부, 추가 예상되는 수리비용은 없는지, 베란다확장 및 올수리 되었는지 여부 등에 따라 집값의 차이가 있음은 분명하다.
일반적으로 아파트가 아닌 대부분의 주택의 경우 상수도가 들어오지만 상수도가 들어오지 않아 자가수도우물을 쓰는 경우가 있으며 심한 경우 물을 식용으로 먹을 수 없어 사먹는 사례도 있다. 만일 상수도 시설을 하고자 할 경우 추가비용 및 가능성도 파악해야 한다. 상수도시설이 타인의 토지지하로 통과 해야 할 경우 타인토지소유자의 동의를 얻어야 한다. 또 도시가스가 들어오지 않는 곳도 많으니 유의해야 한다. 물건유형별(아파트, 빌라, 단독, 전원주택, 상가, 사무실, 공장, 토지 등)로 특성이 다르므로 현장조사하는 체크포인트도 물건유형별로 각각 다르다. 물건유형별로 현장조사하는 방법은 지면상 다음기회에 설명하기로 한다.
구입목적이 투자의 경우 경매가 대중화된 이 시기에 현재시세와 낙찰가의 차익만을 생각하고 입찰할 경우 기대수익을 내기는 어렵다. 물건이 가지는 내재적인 잠재가치와 기대가치를 찾아 그 물건이 당장 시세차익을 보지 못하더라도 매리트가 있다면 입찰하여 투자함이 바람직하다.
경매물건 특성상 점유자의 협조를 기대하기 어려워 상세히 알아보기 어렵지만 이런 부분들이 투자성패를 좌우할 수 있고 수익의 크고 작음의 차이가 날 수 있다.
②잘못된 판단 : 아파트의 전용면적과 공용면적은 일반적으로 공용면적이 크다. 보통 전용면적이 약25평(84평방미터)이면 공급면적은 약33평(109평방미터)이다. 주상복합아파트의 경우는 전용율이 더 낮다(공급면적이 훨씬 큼). 부동산등기부등본에는 전용면적으로만 기재(84평방미터)되어 있으며 공급면적으로는 기재되어 있지 않는다. 그래서 상식적으로 전용면적이 이정도면 공급면적은 이정도 될 것이다 라고 판단하는 것이 일반적이다.
그런데, 실제로 전용면적과 공급면적이 같은 아파트가(ex : 과천 주공4단지 23평은 전용면적과 공급면적이 동일함)간혹 있으며, 등기부상의 전용면적만 보고 공급면적을 스스로 예측하여 시세가를 높게 판단하는 실수를 할 수 있다. 그럴 경우 간혹 입찰풍경에서 볼 수 있는 시세이상의 낙찰사례중의 하나이다.
③잘못된 정보 : 일반적으로 부동산시세는 주변부동산에 문의하게 되는데 해당 부동산의 시세답변을 전적으로 신뢰하여서는 안 된다. 필자도 예전에 중개업을 운영해봐서 알지만 타지역에서 중개사무소를 처음 오픈한 후 감정기관이나 일반인이 간혹 시세를 물어보는 경우가 있는데 당시에는 해당물건과 지역에 정확히 파악이 안된 상태라서 적당하게 대답을 해준 적이 있다. 반면 경매물건을 숨기고 물건을 매입할 것처럼 위장하여 시세조사를 하러 오는 사람도 있는데 부동산에서 괘씸죄로 허위정보를 줄 수도 있다. 시세조사는 인근중개업소 3개정도에 문의하여 정보를 받는 것이 좋다. 국민은행시세와 국토해양부 실거래가를 참조한다. 그리고 이웃주민의 자문을 잘 구하면 많은 정보통이 된다. 그리고 재개발, 재건축 등 개발정보는 관련 까페에 자료를 활용하고 관계기관에 문의하면 정확한 정보에 도움이 된다.
2. 권리분석
현장조사시 살고 있는 점유자의 파악과 채무자와의 관계 등을 조사하고 미납관리비도 조사하여 명도비용과 추가인수비용을 고려해야 한다. 등기부상의 권리(인수되는 권리, 대지권미등기, 토지별도등기)와 등기부외의 권리(①사법상의 권리분석: 임차인의 대항력유무, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, ②공법상의 권리분석: 해당물건의 공법상의 제한사항과 사용가능 및 허가가능 여부), 임차인과 당해세여부, 취하가능성, 대위변제로 인한 추가부담, 배당 등을 분석하여 낙찰 후 인수되는 권리와 추가부담금액이 있는지 파악하여야 한다. 그리고 낙찰후 잔금대출이 필요할 경우 필요한 금액에 대한 대출가능여부와 금리를 사전에 파악함이 필요하다.
3. 입찰가 산정 및 입찰
물건분석과 권리분석, 자금사정을 종합하여 예상낙찰가의 기준을 정하고, 입찰기일까지의 변동사항 및 조회수 관심도, 입찰현장분위기 등을 고려하여 약간 가감하여 입찰가격을 적는다. 입찰당일에는 매각기일이 변경되는 경우와 유치권 등 없던 권리의 내용이 신고 되는 경우도 있으므로 입찰 전 입찰법정입구에 게시한 당일진행물건내용을 반드시 확인하여야 한다. 입찰표작성시에는 자신도 모르게 입찰금액을 밀려 쓰거나 실수로 0을 하나 더붙여 원치 않는 최고가 낙찰자가 되어 보증금을 몰수당하는 사례, 입찰금액을 수정하거나 불필요한 기호를 붙여 무효 처리되는 사례, 대리인이 본인의 인감증명서를 첨부하지 않거나 인감이 아니어서 무효처리되는 사례는 가장 많이 실수하는 사례들이므로 실수하지 않도록 사전에 꼼꼼히 살피고 반복 확인후 입찰함이 필요하다.
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