부동산경매 인도명령의 당사자
1. 서설
경매물건을 잘 분석하고 성공리에 낙찰 받았다.
기쁨도 잠시 또하나의 관문이 남아있다. 바로 명도다. 현재 점유하고 있는 소유자 또는 세입자 등을 상대로 합의로 명도를 하여야 하고 그렇지 않을 경우 강제집행으로 명도를 진행하여야 한다. 통상 합의와 강제집행신청을 동시에 진행하여 명도를 하게 된다. 합의시 집행비용에 준하거나 그 이하의 이사비용을 주고 자진 명도를 요구하게 되고 점유자가 많은 이사비용 그밖의 무리한 요구사항을 요구하거나, 기타 폐문부재 등 부득이한 경우 강제집행으로 개문하여 점유를 이전받는다.
강제집행으로 진행할 경우, 낙찰자는 잔금납부와 동시에 인도명령신청을 진행한다.
2. 인도명령
인도명령이란 매수인이 대금을 납부한 후 6개월이내에 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 명도소송절차를 거치지 않고 부동산을 매수인에게 인도하라고 법원에 신청하면 법원은 이를 명할 수 있는데 이를 인도명령이라고 한다. 인도명령은 강제명도집행을 할 수 있는 집행권원이다.
인도명령을 신청 후 법원의 인도명령결정이 내려지고 결정문이 상대방에게 송달되면 담당경매계에서 송달증명서, 집행문을 부여받아 민사집행과에 강제집행을 신청하게 되고 강제집행신청후 담당집행부의 스케줄에 따라 계고를 나간 후 강제명도집행을 하게 된다.
[민사집행법 관련조문]
제136조(부동산의 인도명령 등)
① 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 법원은 매수인 또는 채권자가 신청하면 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 할 것을 명할 수 있다.
③ 제2항의 경우 부동산의 관리를 위하여 필요하면 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 제1항의 규정에 준하는 명령을 할 수 있다.
④ 법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 제1항 또는 제3항의 규
정에 따른 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하다.
⑤ 제1항 내지 제3항의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.
⑥ 채무자·소유자 또는 점유자가 제1항과 제3항의 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다.
3. 인도명령의 당사자
인도명령을 신청할 때 때로는 누가 누구를 상대방으로 하여야 하는지 문제가 되며 사안에 따라 인도명령이 불가능한 경우도 있다.
예컨대, 낙찰자가 사망한 경우나, 낙찰자로부터 부동산을 매수한 사람은 인도명령을 신청할 수 있는지, 그리고 부동산의 채무자 및 소유자와 점유자가 다른 경우 누구를 상대방으로 해야 하는지 등이다.
1) 신청인
인도명령을 신청할 수 있는 자는 매수인, 매수인의 상속인 등 일반승계인에 한하고, 매수인으로부터 부동산을 매수한 특별승계인은 이에 해당하지 않는다. 공동매수인의 경우나 사망으로 인한 공동상속인의 경우 공동매수인 또는 공동상속인 전원이 신청할 수 도 있고, 민법상 불가분채권 또는 공유물의 보존행위규정에 의하여 각자가 단독으로 신청할 수 도 있다
2) 상대방
① 인도명령의 상대방은 채무자, 소유자, 매수인에게 대항할 수 없는 점유자이다(법 136조 1항).
② 인도명령의 대상인 매수인에게 대항할 수 없는 점유자란 채무자 및 소유자의 일반승계인이 포함되며(대결1973.11.30. 73마734), 채무자나 소유자와 동일시되어야 할 자를 포함한다(대판1998.4.24. 96다30786). 즉, 채무자나 소유자와 동거하는 가족, 채무자의 피용인, 채무자의 점유보조자가 이에 해당한다.
인도명령의 상대방이 채무자, 소유자 또는 현황조사보고서 등 기록상 명백한 점유자일 때는 인도명령신청시 증빙서류가 필요하지 않으나, 채무자, 소유자의 일반승계인(상속, 합병)을 상대방으로 할 때에는 호적등본, 법인등기부등본을 첨부해야 한다. 경매기록서류에 나타나지 않은 점유자를 상대방으로 할 경우에는 점유자의 주민등록등본 또는 집행불능조서 등 점유사실과 점유개시일자를 증명하는 서류를 첨부해야 한다.
③ 인도명령이 불가능한 경우 :
● 매수인이 대금완납 후 소유권을 제3자에게 양도한 경우, 매수인의 양수인 제3자는 인도명령을 신청할 수 없다. 왜냐하면 인도명령신청권한은 매수인 자체에대한 집행법상의 지위를 부여한 매수인의 행사상 일신전속권이기 때문에 당사자간의 양도양수계약으로 이전할 수 없다. 양수인이 매수인을 대위하여 인도명령을 신청하는 것도 허용되지 않는다. 따라서 양수인 제3자는 매수인이 인도명령신청을 하지 않으면 명도소송을 제기해야한다.
● 매수인이 대금 납부 후 채무자나 소유자에게 경매 목적 부동산을 양도한 경우, 매수인이 채무자나 소유자에게 인도명령신청을 할 수 없다. 이 경우 매수인이 인도명령신청을 하려면 매매계약이 해제되었다는 등 점유권원이 소멸되었다는 사실을 입증해야한다(대판1999.4.16. 98마3897)
● 매수인이 부동산 인도를 받은 후(점유자가 자의로 인도하든, 인도명령집행에 의하든 상관없이) 제3자의 불법점유로 점유를 빼앗기면 인도명령을 신청할 수 없다. 왜냐하면 매수인이 점유를 이전받았다면 인도명령의 목적은 달성되었기 때문이다.
● 대금납부후 6개월이 지나면 인도명령을 신청할 수 없다. 이 경우 명도소송으로 진행해야 한다.
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