경매에서 매각불허가신청 하는 방법
 
1.  매각허가에 대한 이의

경매물건을 잘 분석하고 입찰하여 성공적으로 낙찰을 받았다.

▲ 두리옥션(주) 박노성대표
그런데 예기치 않은 일이 발생한 경우, 예컨대, 최고가매수인이 낙찰을 받고 나서 매각물건을 현장방문해보니 신고 되지 않은 유치권자가 유치권을 주장하는 경우, 물건현황이 감정평가내용과 다른 경우, 매각물건명세서에 나타나지 않은 선순위 임차인이 있는 경우(낙찰후 선순위 근저당권이 말소되어 후순위 임대차가 대항력을 가지는 경우) 등 이대로 매각을 허가하여 진행하여서는 아니될 필요성이 있을 때 매각불허가신청을 해볼 수 있다. 민사집행법에서는 매각불허가 신청이라고 말하지 않고 매각허가에 대한 이의신청사유라고 규정하여 다음과 같이 정하고 있다.


2. 매각허가에 대한 이의사유(매각 불허가 사유)

(1) 매각허가에 대한 이의는 민사집행법 제121조에서 규정하고 있으며, 이외의 사유로는 이의신청을 할 수 없다.

 

제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

 


(2) 매각허가에 대한 이의 사유(매각불허가 사유)를 좀더 세분해보면 다음과 같다.

1호. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

㉠ 강제집행을 허가할 수 없을 때 : 강제집행의 요건, 강제집행개시의 요건(법39조, 40조, 41조), 강제경매신청의 요건이 흠결된 경우

㉡ 강제집행을 계속 진행할 수 없을 때 : 집행이 정지 또는 취소사유가 있는 경우(법 49조, 50조). 예컨대, 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 않은 경우(대결 1991.12.16. 91마239), 매각기일을 이해관계인에게 통지하지 않은 경우(대결 1999.11.15. 99마5256), 집행정지결정 정본이 매각기일이후 매각결정기일전에 제출된 경우(집행을 계속진행 할 수 없을 때)

2호. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

㉠ 부동산을 매수할 능력이 없는 때 : ‘매수할 능력이 없는 때’는 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 같이 독립하여 법률행위를 할 수 있는 능력이 없는 경우를 의미한다(대결2009.10.5. 2009마1302). 예컨대, 미성년자, 한정치산자, 금치산자가 법정대리인의 관여 없이 부동산을 낙찰 받은 경우 또는 청산법인이 부동산을 낙찰 받은 경우

㉡ 부동산을 매수할 자격이 없는 때 : ‘매수할 자격이 없는 때’는 법률의 규정에 의하여 매각부동산을 취득할 자격이 없거나 그 부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 인·허가를 받아야 하는 경우를 의미하는 것으로서, 부동산을 매수할 경제적 능력을 의미하는 것이 아니다(대결2009.10.5. 2009마1302). 법률의 규정에 의하여 매각할 부동산을 취득할 자격이 없는 경우로서 규칙 59조(채무자, 매각절차에 관여한 집행과, 매각부동산을 평가한 감정인은 매수신청을 할 수 없다) 법 138조4항(재매각절차에서 매각대금을 납부하지 아니한 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다)등에 해당한 때를 들 수 있다.

 매각조건에서 관청의 증명이나 인·허가를 받아야 하는 경우로서 농지 취득시 농지취득자격증명을 받아야 하는 경우, 사회복지법인의 기본재산 취득시 보건복지부장관의 허가를 받아야 하는 경우(대결 2007.6.18. 2005마1193), 학교법인의 기본재산 취득시 감독청의 허가를 받아야 하는 경우(대판1994.1.25. 93다42993), 전통사찰보존법상의 경내지 등을 취득시 문화체육부장관의 허가를 받아야 하는 경우(대판 1999.10.22. 97다49817) 등이다.

3호. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 다른 사람 명의로 입찰하는 경우로 볼 수 있는데 실제로 외부에서는 알기가 어렵고 입증하기가 쉽지 않다.

4호. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

 집행관은 법108조(매각장소의 질서유지) 각호사유에 해당하는 사람에 대하여는 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나, 매각장소에서 내보내거나 매수의 신청을 하지 못하도록 할 수 있는데, 이러한 제한을 받은 자가 입찰에 참여하여 낙찰 받은 경우 매각불허가 사유가 된다.

 예컨대 입찰법정에서 물리적, 심리적으로 입찰참여를 하지 못하도록 한 사람이 낙찰을 받은 경우, 허위유치권을 신고하여 일반입찰자의 참여를 못하게 어렵게 한후 유치권자가 낙찰을 받은 경우 법108조 1호, 2호에 해당할 수 있다.

5호. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

㉠ 최저매각가격 결정에 중대한 흠이 있는 경우

최저매각가격 결정에 중대한 하자가 있다고 하려면 그 결정이 법에 정한 절차에 위반하여 이루어지거나 감정인의 자격 또는 평가방법에 위법사유가 있어 이에 기초한 결정이 위법한 것으로 되는 등의 사정이 있어야 할 것이고, 단순히 감정인의 평가액과 이에 의하여 결정한 최저매각가격이 매우 저렴하다는 사유는 이의사유가 될 수 없으나, 감정에 의하여 산정한 평가액이 감정평가의 일반적 기준에 현저하게 반한다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우라면 그로써 최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 있다고 본다(대결 2004.11.9. 2004마94)

예컨대, 건물증축부분을 평가하지 아니하고 감정평가를 경우(대결 1969.8.26. 69마80), 임야를 감정함에 있어 수목을 포함하여 평가하지 아니하고 토지만 감정평가를 한 경우(1998.10.28. 98마1817), 토지대장 면적을 기준으로 평가하지 아니하고 등기부면적으로 평가하여 경매가 진행된 경우(대결 1993.9.15. 93마1065), 미등기건물이 존재하는 토지만의 매각에서 미등기건물이 존재함으로써 토지가격에 미치는 영향을 감정가에 반영하지 않은 경우(대결 1991.12.27. 91마608)

[일부 경매대상 물건이 감정평가에서 누락된 경우, 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는지 여부에 대한 판단 기준]

일부 경매대상 물건이 감정평가에서 누락되었다 하더라도 감정인의 총평가액과 누락부분의 가액, 후순위 근저당권자의 배당가능성 등을 고려하여 그 누락부분이 낙찰을 허가하지 아니하여야 할 정도로 중대한 것인 경우에만 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 판단될 수 있다(대결2000.11.2. 2000마3530)

 ㉡ 일괄매각의 결정에 중대한 흠이 있는 경우

경매목적 부동산이 2개 이상 있는 경우 분할경매를 할 것인지 일괄경매를 할 것인지 여부는 집행법원의 자유재량에 의하여 결정할 성질의 것이나, 토지와 그 지상건물이 동시에 매각되는 경우, 토지와 건물이 하나의 기업시설을 구성하고 있는 경우, 2필지 이상의 토지를 매각하면서 분할경매에 의하여 일부 토지만 매각되면 나머지 토지가 맹지 등이 되어 값이 현저히 하락하게 될 경우 등 분할경매를 하는 것보다 일괄경매를 하는 것이 당해 물건 전체의 효용을 높이고 그 가액도 현저히 고가로 될 것이 명백히 예측되는 경우 등에는 일괄경매를 하는 것이 부당하다고 인정할 특별한 사유가 없는 한 일괄경매의 방법에 의하는 것이 타당하고, 이러한 경우에도 이를 분할경매하는 것은 그 부동산이 유기적 관계에서 갖는 가치를 무시하는 것으로써 집행법원의 재량권의 범위를 넘어 위법한 것이 된다(대결2004.11.9. 2004마94).

㉢ 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 경우

경매절차에서 매각물건명세서를 작성하도록 하는 취지는 경매절차에 있어서 매각물건명세서의 작성은 입찰대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 입찰대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 하는 데 그 취지가 있다(대결2004.11.9. 2004마94). 그러므로, '매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 한다(대결1999.9.6. 99마2696)

6호. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

예컨대, 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차인의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰 받았으나, 그 이후 선순위 근저당권이 매각허가결정이전에 소멸하여 임차인의 대항력이 존속하게 된 경우 매각허가이의를 할 수 있고, 선순위 근저당권이 매각허가결정이후에 소멸한 경우 매각허가결정취소를 할 수 있다(대결1998.8.24. 98마1031). 낙찰후 매각허가결정전 유치권의 신고가 있는 경우(대결2007.5.15. 2007마128)

7호. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

예컨대, 매각기일의 공고를 법률상 규정한 방법에 의하지 않거나, 매각기일에 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 제공하지 않았는데도 매각을 허가한 경우 등이다.


3. 매각불허가 신청방법

 낙찰후 위 매각불허가 사유에 해당할 경우 이해관계인은 낙찰허가결정전(낙찰후 7일이내) 매각허가에 대한 이의 신청서(또는 매각불허가 신청서)를 관할법원에 제출하여야 한다. 이해관계인은 자신의 권리에 관한 이유에 대하여만 신청할 수 있고 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로 신청할 수 없다.


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