1. 자금규모 등 본인의 여건에 맞게 투자

간혹 손님중에 뭐 좋은물건 없냐고 문의하는 손님이 계신다. 그러면, 막연히 좋은 물건을 찾아주기보다는 투자자 본인의 성향과 여건에 맞는 물건을 골라야 한다. 아무리 좋은 물건이라도 본인이 소화해낼 수 없다면 무의미하다.

우선, 투자목적이 실수요인지, 투자인지 분류하고

투자의 경우, 1) 수익형물건으로서 매월 고정적이고 안정적인 수익을 볼수 있는 물건과 2) 시세차익을 볼 수 있는 물건, 1) + 2) 혼합형 으로 크게 분류해 볼 수 있다. 이외에도 부실채권(NPL)을 매입하여 직접입찰하거나 배당을 받는 등의 투자도 있다.

투자자 본인이 동원할 수 있는 투자금액(현금)의 한도를 정하고 투자물건유형, 투자지역을 선정해야 한다. 투자물건중 수익형물건의 유형으로는 오피스텔, 상가, 사무실, 아파트형공장, 상가주택 등이 보편적이며, 시세차익을 보기위한 물건 유형으로는 토지, 재개발 재건축 관련된 빌라, 개발예정 또는 개발진행중인 물건, 감정이 저평가되었거나 수차례 유찰되어 시세차익을 볼 수있는 물건, 특수물건(유치권, 법정지상권, 대지권미등기, 예고등기, 선순위 가등기, 선순위가장임차인 등)으로 시세차이가 있는 물건이 일반적이다.

 투자지역의 선정은 돈 되는 곳이면 어디든 좋다가 아니라 투자자 본인이 관리하기 용이한 거리의 지역이 좋다. 서울사는 이모씨의 경우, 지인의 소개로 부산에 수익형다가구원룸주택을 매입하였지만 시설유지보수, 임차인 임대계약 등으로 종종 다녀오는데 시간과 경비가 만만치 않다(이럴 경우 부산의 물건을 관리대행해줄 수 있는 믿을만한 사람이 필요한데 추가로 관리비용을 예상해야 한다). 역세권지역이나 수요가 꾸준한 지역, 개발예정이거나 진행중인지역, 유동인구가 많은지역, 인구가 유입되는 지역, 도로 전철이 개설예정인 지역이 일반적이다.

 투자물건을 선택하기 위하여는 투자자 본인이 물건의 좋고 나쁨, 가격의 적정성을 판단할 수 있어야 한다.

좋은물건을 선별하기 위하여는 정보와 발품을 많이 팔아야 한다. 그러기 위하여는 본인이 잘아는 지역이 좋고 그 지역의 정보에 밝은 사람(공인중개사 등)을 알아두는 것이 좋다. 경매의 경우 좋은 물건을 선별하였더라도 가격의 적정성을 판단해서 낙찰 받아야 하며, 낙찰이후에도 다양한 변수와 복병이 생길 수 있기 때문에 경매에 대한 기본지식과 많은 노력도 필요하다.

일반매매보다 싸게 살수 있는 것이 경매이므로 직접 개인투자자들이나 일반경매컨설팅업체의 도움을 받아 경매에 참가하는 사람이 많다. 일반인이 타인의 도움을 받아 경매에 참여할 때 주의할 점은, 일반인이 경매동호회, 학원경매교수, 일반경매컨설팅업체, 언론매체에 보도된 강사 등의 투자물건을 맹신하여서는 안된다. 간혹 여유자금은 있는데 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자와 잘 모르는 초보 투자자들을 상대로 사기를 벌이는 사람들이 있기에 유념해야 한다.

부동산 사기를 당하지 않으려면 투자자 본인이 투자물건을 반드시 현장에 가보아야 하고, 내가 투자할 물건이 어떤것이지 정확히 확인하여야 한다(토지의 경우 정확한 위치를 파악). 그리고 지역 중개업소외에 지역주민이나 상인에게 관련내용 문의를 하여 리스크를 최대한 줄여야 한다. 조급하게 타인의 말만믿고 투자를 결정하기보다 어느 정도 시간을 갖고 나름대로 알아본 후 투자성을 판단해야 한다.

 2. 특수물건 및 감정가 저평가된 매물 유리

 경매가 대중화 되면서 매년 30만 명이 입찰에 참여하고 한 물건에 평균 경쟁률이 3대 1정도로 많은 인원이 입찰에 참여하고 있다고 한다. 그러다 보니 괜찮다 싶은 물건이 2회이상 유찰된 경우 더 많은 입찰인원이 몰리면서 1회 유찰된 가격을 넘어 낙찰받는 사례도 비일 비재하다. 과열경쟁의 경우 심지어 시세보다 비싸게 사는 경우도 발생하기도 한다. 낙찰후 명도비용, 미납관리비, 낙찰후 명도(또는 임대)할 때까지의 소요시간 및 경비, 정신적 부담 등을 제하면 실제 매매와 별차이가 없거나 비싸게 매입하는 경우도 발생한다.

이러한 현실을 입찰법정에서 체험한 분들이나 전해들은 분들중 일부는 굳이 경매로 살필요성이 없다고 말하기도 한다. 그렇다면, 경매로 아주싸게 산다는 말은 이미 옛말이 되버렸나?

그렇지 않다. 남들이 많이 참여하고 환가성이 높은 아파트의 경우, 실수요자 입장에서 입찰한다면 매매보다 충분히 싸게 매입할 수 있는 매리트가 있고, 아파트외의 물건이나 아파트를 포함한 특수물건의 경우 아직까지 고수익을 낼 수 있는 영역이 존재한다.

다만, 이러한 고수익을 만들기 위하여는 현재보다 더 많은 경매공부와 발품의 노력이 필요할 뿐이다.

특수물건(유치권, 법정지상권, 대지권미등기, 예고등기, 선순위 가등기, 선순위가장임차인 등)의 경우 보통 일반물건보다 유찰횟수가 많아 시세차익을 많이 볼 수 있다는 것은 이미 대부분 사람들이 알고 있을 것이다. 그리고 특수물건으로도 쉽지 않아 부실채권(NPL) 투자도 일반인에게 공개되어 지고 있다. 그래서 시중에서 특수물건, NPL 강의나 책도 많이 나와 있다. 경매가 대중화 되기 오래전 일반물건으로도 고수익을 낼수 있는 시절이 있었지만 현실에서는 특수물건영역에서 고수익 싸움이라고 할 수 있다.

특수물건의 경우, 특수물건중 자신만의 주특기와 노하우를 만들어야 한다.

 그리고 일반적으로 경매초보자들은 경매물건을 감정가 대비 몇%에 낙찰되었는지에 관심을 가지고 2,3회 유찰된후 낙찰받으면 많이 싸게 샀다고 생각한다. 그리고 감정가를 넘거나 비슷하게 낙찰을 받으면 비싸게 샀다고 생각한다.

그러나, 법원감정가는 감정시기와 감정기관, 감정평가방법에 따라 동일물건이라도 가격차이가 있으므로 맹신하여서는 안된다. 법원감정가는 부동산의 시세가 아니다. 또 미래투자가치를 반영한 가격도 아니다. 법원입찰을 위한 기준가격으로 참고하는 정도로 생각함이 바람직하다.

좋은 경매물건을 발굴하려면 첫입찰전에 준비하라. 남보다 빨리 처음부터 분석하고 준비하여 적정가를 판단한다. 감정가격이 시세보다 낮게 나왔고 시세차익을 볼 수 있다면 1회 첫기일에 입찰함이 유리하다. 만일 1회 유찰된후 입찰할 경우 매수타이밍을 놓쳐 낙찰확률을 떨어뜨릴 수 있다.

도움말
두리옥션(주)  대표 박노성
www.dooriauction.co.kr

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