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사우스웨스턴 캘리포니아대학교 부동산학 석사과정 이태광 교수
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사우스웨스턴 캘리포니아대학교 부동산학 석사과정 이태광 교수
  • 박주환 기자
  • 승인 2020.01.21 10:44
  • 댓글 0
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이태광 교수
이태광 교수

“정부는 부동산 안정화 의지가 확고하다. 여기서 부동산 안정화의 뜻은 가격 인상 제어만이 아니라 국민들이 납득하기 어려운 부동산 가격 급등을 원상 복귀 시키는 것이 목표다.” - 1월 14일 신년 기자 간담회에서 문재인 대통령

현 정권 출범 이후 부동산 시장에 대한 굵직한 정책들이 연이어 쏟아져 나왔다. 정부는 부동산대책이 서울의 집중과 상승을 막고, 지방 균형 발전을 위한 분산정책을 펼친다고 말한다. 수도권의 쏠리는 현상을 막고자 세운 부동산정책 역시도 부동산시장을 안정시키긴 역부족이었으며 결과적으로 서울과 지방 간 양극화의 대안이 되진 못했다. 국민의 주거안정과 직결되는 주택문제를 시장원리보다는 정책적인, 이념적인 문제로만 본다면 이는 결국 현실을 배제한 정책과 이념을 위한 부동산 잡기밖에 안된다. 자본주의 국가에서는 거래가 있어야 발전을 한다.

연이은 부동산 대책, 보다 근본적인 대책 필요해

지난 해 12월 16일 정부는 다시 한 번 주택시장 안정화를 위한 고강도 부동산정책을 발표했다. 고가 주택에 대한 종합부동산세를 강화하고 투기지역과 투기과열지구에서 아파트 구매 시 주택담보대출을 규제한다는 내용이다. 발표 이후 서울의 집값 급등세는 다소 주춤해 졌지만 서울과 수도권을 휘몰아친 부동산 양극화는 전국으로 확대되는 양상이다. 약 한달 사이에 서울을 비롯한 수도권에서는 일부 매매 거래가 축소되고 가격 역시 주춤하고 있지만 반대로 전세 가격은 급증하고 있다. 이와 함께 투기, 조정지역이 아닌 지방의 광역시의 부동산 가격도 조금씩 상승을 하고 있다. 매매는 조정되고 있지만 전세가격의 상승으로 향후 매매가격에 대한 상승의 여지를 두고 있는 것이다.

정부가 부동산시장에 개입하는 여러 이유 중 하나는 헌법 제 35조3항에 있는 ‘국가는 주택개발, 정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다.’ 라는 헌법을 준수하기 위한 것이다. 또 하나는 의식주에 관해 자유 시장에 맡기게 될 경우 나라전체에 양극화와 불평등에 대한 사회적 부작용과 악영향이 커질 수 있기 때문이다. 선진국도 당연히 부동산가격에 개입을 한다. 미국, 중국, 유럽 할 것 없이 대출에 대한 규제와 완화, 보유세에 대한 강화와 완화, 양도세에 대한 규제와 함께 수요와 공급 측면에서 임대주택에 대해 관여함으로써 민간, 공공임대를 합쳐서 통상 20%에서 30% 비중의 주택을 공급하기도 한다. 우리나라의 경우는 임대주택이 아직까지 10%가 채 안 되는 실정이다.

전세제도 개혁으로 부동산 안정화 불러와야

정부의 강력한 정책은 일시적인 안정세를 불러오지만 금새 반등하고 양극화는 더 벌어지고 있다. 이는 전 세계적으로 유일하게 우리나라에만 있는 ‘전세제도’ 때문이다. 강력한 규제로 대출을 낮춘다고 해도 대출보다 더 많은 돈을 이자도 없이 빌릴 수 있는 전셋돈으로 대처가 되기 때문이다. 전세가격이 상승하면 결국 매매가격도 상승한다. 따라서 전세제도에 대한 연구를 하고 전세제도에 대한 정책을 편다면 부동산 정책에 효과가 있을 것으로 본다. 갭 투자와 전세율이라는 용어는 우리나라에서만 존재를 하는데 1억짜리 주택에 전세가 8천이라면 주택에 대한 권리가 세입자에게 80%가 있고 명의자는 20%의 권리를 갖고 있는 것인데도 불구하고 주택 전체를 매도 또는 매수하는데 있어서 20%밖에 안 되는 권리자가 모든 권리를 가지고 있다는 것이다. 따라서 80%의 권리를 가지고 있는 세입자에게 더 많은 권리를 주어야 할 것이다. 예를 들어 주택을 매도할 때 세입자와 의논이 되어야 매도가 가능하며 그 외 주택에 관한 권리의 변동이 발생할 때도 세입자와 상의하고 의논해야 된다는 것이다. 결론적으로 우리나라에만 있는 전세제도가 없어진다면 부동산정책으로 인한 오류는 극히 미비할 것이다.

보다 근본적인 대책 마련 시급해

정부의 부동산 정책이 일시적으로 부동산시장을 안정될 수 있지만 장기적인 측면에서 현재 전세대출과 주택매입의 대출규제가 달라 향후에도 주택 가격을 안정시키기는 어렵다. 거기에 기본적으로 모든 재화가 상승하고 있는 시점에서 주택가격만 인위적으로 안정시키는 것이 자본주의 국가에서는 사실상 불가능하다. 부동산 정책은 시장변동이나 정권에 따라 규제와 완화를 반복하고 있지만 정책규제에 따른 부동산시장의 반응과 시장의 흐름이 정책의도에 부합하였는지에 대한 분석이 한계를 보이고 있다. 부동산 시장에의 정부 개입은 소득분배의 형평성을 실현해 빈부 격차가 심화되는 것을 방지하기 위함이지만 자칫 정부의 시장 개입이 의도한 결과를 내지 못하거나 기존의 상태를 더욱 악화시킬 수도 있다. 보다 근본적 정책으로 경제와 부동산경제에 부작용이 없는 방안을 제시하여 어떠한 방법이라도 활력을 불어넣어야 할 것이며 이것만이 국가와 서민이 살 수 있는 길이라고 생각한다. 특히 방치하고 있는 지방부동산에 보다 좋은 영양제가 필요할 것으로 사료된다.


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