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칼럼) 사우스 웨스턴 캘리포니아 부동산학 이태광 교수
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칼럼) 사우스 웨스턴 캘리포니아 부동산학 이태광 교수
  • 박주환 기자
  • 승인 2019.10.30 11:18
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지방의 미분양의 사태와 도시재생사업(뉴딜정책)의 문제점과 지방 균형발전

국민을 위한 근본적인 부동산 정책 마련 시급해

이태광 교수
이태광 교수

현 정권 출범 이후 부동산 시장에 대한 굵직한 정책들이 연이어 쏟아져 나왔다. 이러한 부동산 정책은 우리 서민들에게 기대 반 설레임 반으로 다가왔으며 무주택자에게는 주택을 구입할 수 기회제공을 기대하게 했다. 그야말로 부동산은 사는 것이 아닌 사는 곳이라는 정부의 정책기조로 일관해 온 것이다. 정부의 부동산 정책은 의해 부동산 가격불안정, 양극화의 심화, 가격의 다양화, 지역간 격차 등 각종 부작용을 초래했다. 서울의 집값은 폭등하고 지방의 주택은 하락세에 직면했다. 정부는 9.13 부동산 대책으로 부동산의 안정세를 도모했으나 수도권을 제외한 지방권은 서울 주택가격의 삼분의 일도 안되는, 심지어 십분의 일에 불과한 부동산 가격으로 방치되기에 이르렀다.

정부에서는 부동산대책이 서울의 집중과 상승을 막고, 지방 균형 발전을 위한 분산정책을 펼친다고 말한다. 하지만 수도권의 쏠리는 현상을 막고자 세운 부동산정책 역시도 부동산시장을 안정시키긴 역부족이었으면서 결과적으로 서울과 지방 간 양극화의 대안이 되진 못했다. 상승릴레이를 이어오던 서울 집값은 잡았다는 결론이 도출되었지만 지방 부동산의 침체는 여전하며 반등의 기미조차 보이지 않고 부진을 이어가고 있다. 대구, 대전 등 작년에 상승 랠리를 이어왔던 지방 광역시 및 기타 지방 부동산의 기세도 한풀 꺾였다. 서울과 지방간의 빈부격차는 여전하며 이는 규제나 정책으로 해결되는 것이 아니라는 사안이 아니라는 것이 입증된 셈이다.

특히 우리나라는 국민의 주거안정과 직결되는 주택문제를 아직도 시장원리보다는 정책적인, 이념적인 문제로 해결하려는 경향을 보이고 있다. 경제와 부동산은 정책으로 분리하거나 이념적으로만 본다면 이는 결국 현실을 배제한 정책과 이념을 위한 부동산 잡기밖에 안된다. 자본주의 국가에서는 거래가 있어야 발전을 한다. 부동산가격에 거품이 있다면 거품을 제거해야지 자본주의 국가에서 거래를 막아서는 안된다.

정부의 부동산 정책이 일시적으로 부동산시장을 안정될 수 있을지 모르지만 장기적인 측면에서 현재 전세대출과 주택매입의 대출규제가 달라 향후에도 주택가격을 안정시키기는 어렵다. 거기에 기본적으로 모든 재화가 상승하고 있는 시점에서 주택가격만 인위적으로 안정시키는 것이 자본주의 국가에서는 사실상 불가능하다. 부동산 정책은 시장변동이나 정권에 따라 규제와 완화를 반복하고 있지만 정책규제에 따른 부동산시장의 반응과 시장의 흐름이 정책의도에 부합하였는지에 대한 분석이 한계를 보이고 있다. 부동산 시장에의 정부 개입은 소득분배의 형평성을 실현해 빈부 격차가 심화되는 것을 방지하기 위함이지만 자칫 정부의 시장 개입이 의도한 결과를 내지 못하거나 기존의 상태를 더욱 악화시킬 수도 있다. 보다 근본적인 정책을 통해 경제와 부동산경제에 부작용이 없는 방안을 제시해 어떠한 방법이라도 활력을 불어넣어야 할 것이며 이것만이 국가와 서민이 살 수 있는 길이다.

주택도시보증공사(HUG)가 지난 달 30일 제37차 미분양관리지역으로 수도권 6곳, 지방 32곳 등 총 38개 지역을 선정했다. 미분양 관리지역은 미분양을 줄이기 위해 △미분양 증가 △미분양 해소 저조 △미분양 우려 △모니터링 필요 지역 등 기준에 따라 선정되며 미분양 관리지역에서 분양보증을 발급받기 위해서는 HUG의 예비심사 또는 사전심사를 받아야 한다. 미분양 관리지역이 너무 광범위해 보다 정밀하게 세분화해 지정할 필요가 있다는 의견이 확산되고 있다. 같은 시‧군‧구 일지라도 지역이 넓은 곳은 분양이 잘되는 곳과 미분양지역이 혼재하는데 동일하게 규제하는 것이 불합리하며 일괄적으로 미분양지역이란 낙인이 찍혀 분양에 불이익을 받고 있다는 것이다. 그럼에도 불구하고 국토부와 주택공사측은 미분양 관리지역 세분화를 바로 추진하기 어렵다는 입장이다.

지역 내 지역의 구분에 대한 공급정책과 수요정책을 제한적으로 펼쳐야 한다. 같은 지역 내의 도시 속에서도 경쟁률이 높고 인프라가 잘 되어있는 중심의 아파트와 입지가 있는 반면, 미분양으로 고통 받고 있는 변두리의 아파트가 있다. 이는 직주거리인 입지, 아파트 브랜드, 분양가격의 차이 등 원인에 의한 결과”라며 “이를 행정구역으로 전부 같은 지역으로 묶어 미분양지역으로 선정한다면 선호하는 중심가에 공급의 부족현상이 나타나도 공급의 제한이 발생된다는 문제, 즉 실제로 공급이 필요한 곳까지 공급이 힘들어 지는 문제가 발생하게 된다.

이러한 미분양 문제를 해결하기 위해선 첫째로 지역별·도시별 조례의 개정으로 건축사와 시행사의 투자의 길을 열어줘야 하는데 관광지역에서는 관광 건설을, 귀농·귀촌지역에서는 귀농·귀촌 관련 건설을, 산업 위주의 지역은 산업 건설 등이 이루어 질수 있도록 아파트만 짓는 것이 아닌 지역에 맞는 건설의 길을 열어 주어야 한다. 둘째로는 자치단체가 아파트의 시행사들과 함께 토론 혹은 세미나 등을 통해 시행사 스스로가 공급을 조절할 수 있도록 유도하는 것이 필요하다. 세 번째는 현재 지역별 도시재생으로 뉴딜정책을 하고 있는데 이는 중앙정부 또는 지방 정부의 지원금과 기술력에 한계가 있다. 아파트 공급에만 목메어 있는 시행사, 건설사들을 지역도시재생에 적극 참여시키는 제도가 마련된다면 자금의 확보와 기술력의 확보가 되어 더욱 발전하면서 지방 균형 발전에 도움이 될 것이라고 생각한다. 마지막으로 정부는 수도권과 지방의 격차가 큰 만큼 수도권과 지방의 공급 및 수요정책을 달리 적용해 중앙정부와 지방정부가 같은 논의의 테이블이 있어야 한다고 생각한다. 그래야 지역 특성에 맞는 부동산 정책을 제시할 수 있을 것이다.

각 시·도마다 입지조건과 환경적 요인들이 다름에도 불구하고 정부는 모든 자치단체에 일괄적으로 적용되는 부동산 정책을 시행하고 있다. 정부의 부동산 정책이 수도권의 상황을 기준으로 삼아 진행되고 있기 때문에 입장이 전혀 다른 지방의 부동산은 사실상 방치와 무관심 속에 미분양관리지역이 속출하고 있다. 이에 따라 정부는 주택의 공급·수요 정책을 지방정부에 위임해 지자체가 지역 내 균형발전의 정책을 펼치도록 해야 한다. 지역의 특성과 경제·사회적 성격을 잘 알고 있는 지자체에서 수요와 공급을 조절을 해야 한다는 의미다. 수도권의 저소득층과 지방의 저소득층은 같지 않다. 또한 무주택자, 임대사업자의 상황과 처지도 지역적 특성에 따라 모두 다르다. 따라서 부동산 정책은 현지 실정에 맞게 진행돼야 한다. 중앙정부의 권한이 지역으로 내려와야 미분양 사태는 해결될 수 있다.

또한 현재 도시재생 사업(뉴딜정책)에 대하여 결론부터 말하면 자본의 한계, 기술력의 한계, 지역 특성에 맞는 재생사업의 한계가 있다. 물론 현재 민간의 의견이 수렴되고 제안이 되면 75%, 100%의 중앙정부 내지 지방정부 또는 공공의 자본으로 시행한다고 하여 지자체에서 상정한 지역재생이 정부의 선택으로 사업을 진행하는 경우가 많은데 이는 정부의 자본금 투입의 한계에 있다. 현 건설사는 한동안 주택공급의 초과로 인하여 자본금의 구축이 된 것을 도시재생 사업에 적극 유도하는 민간자본의 투입이 되는 법적 제도의 필요성이 있다. 건설사와 시행사 역시 주택 건설의 한계에 벗어나면서 자본금, 기술력 투입으로 지역의 특성의 발전과 함께 수도권의 집중화에 해소의 모멘텀이 될 것이며 지방 국가 균형발전의 출발점으로 성장할 것으로 보인다.


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